Informe técnico de vicios ocultos para reclamar con pruebas
Te mudaste y a las pocas semanas aparece la mancha, la grieta o la pérdida. Para reclamarle al vendedor no alcanza con decir que el problema estaba: hay que mostrar qué es, desde cuándo existe y cuánto cuesta arreglarlo. Eso es lo que documenta el informe.
- Qué es el defecto. Descripción técnica, fotos, mediciones de humedad y termografía cuando corresponde.
- Por qué pasa. El origen: una cañería rota dentro del muro, una membrana vencida, una fundación que se asentó.
- Si es anterior a la compra. Los indicios de antigüedad: pintura sobre manchas viejas, revoques reparados, óxido avanzado.
- Cuánto sale repararlo. Un presupuesto estimado por rubro, en pesos y en dólares.
Cuándo sirve un informe de parte
Un vicio oculto es un defecto que ya estaba cuando compraste, que no se podía ver en una visita normal y que hace que la vivienda sirva menos o valga menos. La humedad que alguien tapó con pintura dos semanas antes de mostrar la casa es el ejemplo de manual. Una canilla que gotea, no.
El informe lo pedís vos, como comprador, y lo usa tu abogado o tu escribano para negociar con el vendedor o para iniciar el reclamo. No reemplaza al perito que designa un juez si el caso llega a juicio, pero en la práctica muchos reclamos se resuelven antes, cuando el vendedor ve el problema documentado con fotos, mediciones y un presupuesto.
Los defectos que más se reclaman
- Humedad tapada. Manchas repintadas, zócalos cambiados hace poco, revoques nuevos en una sola pared. El higrómetro marca la humedad aunque la superficie esté seca.
- Pérdidas en cañerías embutidas. Suelen aparecer como humedad en el piso o en la pared del vecino. La termografía ayuda a ubicar el recorrido sin romper.
- Filtraciones de azotea. Membranas vencidas o mal empalmadas que en el verano no se notan y con la primera lluvia fuerte sí.
- Grietas que se reabren. Fisuras rellenadas que vuelven a abrirse porque la causa (un asentamiento, un dintel sin apoyo) sigue ahí.
- Instalación eléctrica peligrosa. Tableros sin diferencial, cables de tela escondidos detrás de llaves nuevas.
No esperes para documentarlo
Los plazos para reclamar son cortos y corren desde que el defecto aparece o desde la entrega, según el caso. Tu abogado te va a decir el plazo exacto; lo que sí te podemos decir es que conviene que el informe esté hecho antes de reparar nada. Si arreglás primero, la prueba desaparece.
Mientras tanto, sacá fotos con fecha, guardá los mensajes con el vendedor o la inmobiliaria y no firmes ningún acuerdo sin asesoramiento. Si querés entender la parte legal, tenemos dos guías: vicios redhibitorios en el Código Civil y qué son los vicios ocultos en una vivienda.
Cómo es la visita
Un arquitecto va a la propiedad, revisa el defecto y todo lo que puede estar relacionado (si la humedad viene de la azotea, sube a la azotea). Mide, fotografía y, cuando hace falta, usa cámara térmica. En 24 horas tenés el informe en PDF, firmado, con el presupuesto de reparación.
El diagnóstico de una patología puntual es el Plan Puntual: $6.000 (USD 150). Si el problema abarca toda la casa, te recomendamos una inspección completa según los metros.
Preguntas frecuentes
¿El informe sirve para un juicio?
Sirve como prueba de parte: lo presenta tu abogado y describe el defecto con fotos, mediciones y presupuesto. Si el caso llega a juicio, el juez puede designar además su propio perito. Muchos reclamos se resuelven antes, negociando con el informe en la mano.
¿Pueden determinar si el defecto existía antes de que yo comprara?
Muchas veces sí, por indicios físicos: capas de pintura sobre manchas antiguas, reparaciones superficiales, grado de óxido o de deterioro que lleva años en formarse. El informe dice qué indicios encontramos y con qué grado de certeza; no afirma lo que no se puede comprobar.
¿Tengo que dejar de usar la parte afectada?
Si hay riesgo (una grieta que avanza, un tablero que calienta), sí, y te lo decimos en la visita. Lo que conviene no hacer es reparar antes de documentar, porque se pierde la prueba.