Inspección de casas antiguas y casas para reciclar
Una casa de principios o mediados del siglo pasado puede ser la mejor compra de tu vida o un pozo sin fondo. La diferencia casi nunca está en lo que se ve (los techos altos, los pisos de pinotea) sino en lo que está dentro de las paredes y debajo del piso.
- Humedad de cimientos. La que sube por capilaridad desde el suelo y deja zócalos hinchados y revoques que se desgranan.
- Cañerías de plomo o hierro. Agua potable por plomo, desagües de hierro fundido o de cerámica rotos bajo el piso.
- Cableado de tela. Instalaciones originales sin tierra ni diferencial, a veces escondidas detrás de llaves nuevas.
- Techos y entrepisos. Bovedillas con perfiles oxidados, vigas de madera atacadas por termitas, azoteas con varias capas de membrana.
Lo que sube desde el suelo
Las casas construidas antes de que se usaran las capas aisladoras horizontales, o con capas que ya no funcionan, absorben agua del terreno como una mecha. Se nota en la franja de un metro sobre el piso: pintura que se infla, revoque que se hace polvo, olor a encierro en los placares contra la pared. Pintar no sirve; el agua vuelve.
La solución existe (inyecciones, barreras químicas, revoques que dejan respirar al muro) pero cuesta, y el costo depende de cuántos metros de muro estén afectados. En la inspección medimos pared por pared y te decimos cuánto es. Si querés profundizar, escribimos sobre la humedad de cimientos en casas de Montevideo.
Instalaciones que tienen la edad de la casa
En muchas casas viejas conviven tramos de tres épocas: plomo original, hierro galvanizado de una reforma de los 70 y termofusión del baño que se hizo hace poco. Los empalmes entre materiales distintos son justo donde aparecen las pérdidas. Probamos presión, caudal y el estado de los desagües, y te marcamos qué tramos conviene cambiar.
Con la electricidad pasa algo parecido. El cable con forro de tela se reseca y se quiebra, y no tiene conductor de tierra. Muchas veces alguien cambió los tomas y las llaves por modelos nuevos y la casa parece reciclada, pero detrás sigue el cable viejo. Abrimos el tablero y algunas cajas para ver qué hay de verdad (en esta guía explicamos por qué el cableado de tela es un riesgo).
Techos: bovedilla, madera y azoteas remendadas
El techo de bovedilla (ladrillos apoyados en perfiles de hierro) es muy común en Montevideo y es noble, siempre que los perfiles no estén oxidados. Cuando el agua de la azotea llega al hierro, este se hincha, empuja los ladrillos y aparecen fisuras paralelas en el cielorraso. Es un aviso que hay que atender.
En los techos de madera buscamos termitas y pudrición en las cabezas de las vigas, que es donde apoyan en el muro y donde se junta la humedad. Y en las azoteas es común encontrar tres o cuatro membranas superpuestas, una arriba de otra: cada capa suma peso y ninguna resuelve la pendiente.
Antes de comprar para reciclar
Si la idea es comprar barato y reformar, la inspección sirve para armar el presupuesto de verdad. El informe separa lo urgente (estructura, seguridad eléctrica, filtraciones) de lo que se puede hacer después, y le pone un costo estimado a cada cosa. Con eso negociás el precio o descubrís que la reforma sale más que una casa en buen estado. También revisamos si hay ampliaciones que no parecen estar regularizadas, porque eso lo va a pedir el escribano.
La inspección se cotiza por metros; una casa de 2 o 3 dormitorios suele entrar en el Plan 120 m². Los demás planes están en precios.
Preguntas frecuentes
¿Una casa antigua con humedad de cimientos es mala compra?
No necesariamente. Es un problema conocido y con solución. Lo que importa es cuánto muro está afectado y si el precio lo refleja. Con la medición en la mano podés negociar el costo del tratamiento.
¿Pueden decirme si la casa está en una zona patrimonial?
Te podemos avisar si por la zona o por el tipo de fachada es probable que tenga algún grado de protección, porque eso limita qué reformas podés hacer. La confirmación oficial se pide a la Intendencia o la gestiona el escribano.
¿Rompen paredes para ver las cañerías?
No. Trabajamos con pruebas de presión, termografía, higrómetro y lo que se puede ver en registros, tableros y cajas. Si algo solo se confirma rompiendo, lo decimos en el informe y explicamos por qué sospechamos.